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無錫商品市場建設中的突出問題和對策建議
                                                                        浦文昌
 
     今年以來,我協會分別舉行了5次市場經理座談會,參加座談的經理40多人,并通過實地考察、個別訪談、分析有關統計資料等方式,就我市當前市場建設的基本狀況、存在的突出問題等進行了調查研究。
近5年來無錫市商品市場建設實現了快速發展,市場的所有制結構、行業結構和規模結構得到了合理的調整,但是也產生了一些值得注意的新情況、新問題,現將調查情況匯報如下:

(一)、商品市場建設的基本狀況
 
據無錫工商局的統計,到2007年底全市各類市場總數為421個(市區250個),占地11,082,841㎡(其中市區5,456,462㎡,約為8180.6畝),建筑面積9,933,794㎡(其中市區6,184,429㎡),共有攤位110601個(其中市區80,237個),年成交總額1954.48億元(其中市區1392.3億元)。
所有制結構:各類市場中民(私)營市場205個,占48.7%[1]
行業結構:農副產品市場244個,占57.9%,生產資料市場114個(含14個貨運市場)占27.%,消費品市場占12.8%,生產要素市場10個,占3.3%。
規模結構:年成交總額在億元以上的商品市場為112家,占總數的26.6%。其中5億元以上的34家,10億元以上的26家,15億以上17家,30億元以上10家,100億元以上7家(其中市區4家[2])。
近幾年來各類市場包括農貿市場的硬件設施,大都在向商場化方向發展,市場的管理水平相應得到提升,誠信度有所提高。
 
(二)、當前市場建設中值得注意的突出問題
 
一、同類市場重復建設嚴重

2005-2008年3月,無錫新建5000㎡以上的商品市場(不包括農貿市場)24個。占地面積287.6萬㎡(4311畝),建筑面積477萬㎡,總投資約155億元,攤位22000多個。其中新世界國際、東方輕紡城、五洲建材城、金泰國際建材廣場、高力國際汽車城、五洲工業博覽城等6家大市場的占地總面積為280.4萬㎡,總建筑面積為415萬㎡,總投資149億元,占地和建筑面積分別占現有市場總量的51.3%、67.1%。
 
市場的重復建設主要突出地反映在以下幾類市場中:

1、建材裝潢類市場
2005年以前,無錫市區較大的建材裝潢類市場有11個,建筑面積約31.18萬㎡。這些市場集中分布在廣益街道片區(錫滬路廣益段),以及市郊四周。
近兩年來,廣益建材裝潢市場群中一些老市場進行了大規模改擴建:如尤渡村通過改擴建,建成占地83畝、建筑面積13萬㎡的“華廈家居港”,以及建筑面積達5萬㎡的“建材一條街”;“好藝家國際家居廣場”擴建6萬㎡;“錫滬裝飾材料市場擴建地板精品館3萬㎡;今年莫家莊村又引進“南天港”,建筑面積5萬㎡。這樣,到今年底,在廣益地區將新增加建材裝潢市場面積26萬㎡,連同原有市場面積,廣益建材裝潢市場群的總面積將達到57.18萬㎡。
而惠山區又在錫宜高速入口處興辦“五洲國際建材城”(2006年),建筑面積達30萬㎡,濱湖區在高浪路與興源路交匯處興辦“金泰國際建材城”(2007年),一期面積達10萬㎡。
到目前為止,市區建材裝潢類市場占地總面積已達97萬㎡,是2005年面積的3.1倍。

2、汽車及配件類市場
市區汽車及汽車摩托車配件市場的布局原集中于金城灣、廣南立交、江海路北段(黃巷)。2005年底,金城灣汽車市場面積4萬多㎡,廣南汽車市場6.67萬㎡,黃巷片區的華東汽車市場以及廣益汽配城等7個汽車市場約為23.6萬㎡,合計為34.27萬㎡。
近3年來錫山區在太湖大道新建卡摩爾汽車市場,面積3.6萬㎡,惠山區興建“高力·汽車城”,建筑面積為55萬㎡。這樣,目前市區汽車及配件市場總面積就已達92.87萬㎡,為2005年底的2.7倍。

3、紡織及服裝類市場
市區紡工局早在80年代末創辦江蘇紡織市場以失敗告終。90年代中期市工商局和廣益鎮分別在后西溪和錫滬路創辦“布料市場”,現在均已萎縮。服裝市場主要集中于原招商城,現在則集中于塘南國際招商城(建筑面積約15,000㎡,市區還有外貿時裝市場等3個小型服裝市場。這些市場早在90年代后期就演變為零售為主的市場。
而在以上背景下,2007年市區又在坊前和東亭分別新建了新世界國際紡織服裝城和東方輕紡城,體量均達100萬㎡,其重復建設的性質更為明顯。

4、機電五金類市場
目前市區有一定規模的機電五金市場有5家,總建筑面積約8.5萬㎡,年交易總額80億元左右。而目前新區新建的五洲工業博覽城(主要經營機電五金)面積又達100萬㎡。同業人士認為這又將是一個“大手筆”的重復建設項目。
此外,在不銹鋼市場方面也存在著較為嚴重的重復建設。2007年前無錫不銹鋼市場主要有三個,即無錫不銹鋼市場、南方不銹鋼市場、華東不銹鋼市場,總建筑面積約18萬㎡左右,交易總額370多億元。而今年3月錫山區又在東北塘鎮創建無錫東方鋼材城,總投資8億元,總建筑面積將達50萬平方米,主要經營不銹鋼板材、型材。同時,新區也在籌備建設不銹鋼市場。
大量的重復建設導致:
一是同類市場之間在招商上產生惡性競爭,如新世界紡織服裝城和東方輕紡城的矛盾已經非常尖銳;
二是使市場經營困難。據建材裝潢市場的經理們反映,大量的重復建設使老市場生意難做,新建市場的招商和經營則更加困難,有的新市場雖然招租達到80%以上,但經過1年經營,因生意清淡而要求退租的經營戶逐漸增多。顯然市區建材裝潢市場經營面積已經過剩。在汽車市場方面,錫山區新建的卡摩爾汽車市場其經營一直非常困難,有些鋪面現在已經改經營不銹鋼。
三是有可能出現空殼市場,形成資源的極大浪費。據無錫汽車市場的一些經理反映:早在2005年以前,汽車的各大品牌在無錫代理布點已經結束,再建新的汽車大市場很難成功。
 
二、市場建設的商業地產開發傾向突出
 
近幾年來,市區新建的幾個“國際級”“大市場”均屬于商業地產開發性質的項目。
投資建設商品市場與商業地產開發的根本區別在于投資目的不同:前者旨在創辦市場,均不出售市場內的商鋪(攤位),通過自己對市場的長期經營獲得投資回報。而后者則僅做市場的商業地產開發,并不打算直接、長期經營市場,他們通過出售市場內的全部商鋪(攤位)取得房地產短期投資回報,一旦全部售出便“全身而退”。
市場商業地產開發的通常模式是:利用發展服務業優惠政策低價圈地→融資開發(包括銀行貸款、預售“產權商鋪”)→全部出售市場內的商鋪(攤位)→成立市場物業管理公司,以5~10年固定回報的優惠政策對購買商鋪的投資者返租、并對外統一招租→開發商獲利后成功退出。目前商鋪銷售分為兩種模式:一種是由開發商通過市場物業公司長期包租銷售模式,也稱“虛擬產權式商鋪”;另一種是獨立經營店鋪,短期返租銷售的商鋪。而目前我市市場的商鋪銷售主要還是以“虛擬產權式商鋪”為主, 它將為地方的經濟社會發展帶來許多隱患:
1、開發商總是以較高的固定投資回報(大都為年回報率為8~10%)吸引中小投資者購買市場的“產權商鋪(攤位)”,一旦市場成為空殼,許多中小投資者將蒙受重大經濟損失;
2、由于這些項目均由政府有關部門批準,以及開發商促銷廣告的不實之詞,常常引發中小投資者與政府、開發商之間的矛盾和沖突,影響社會安定。
3、如果市場項目失敗,將浪費大量土地資源,并為銀行造成大量不良資產。
所以這種“虛擬產權式商鋪”就像一顆“定時炸彈”。以5~10年的包租期來說,如果5~10年包租期內,由于發展商經營不善或倒閉,這顆“定時炸彈”極有可能提前引爆。
另外,市場商業地產開發也不利于提高市場檔次。目前我市新世界國際紡織服裝城等市場雖大,但其攤位面積卻很小(每個攤位30~50㎡不等),與傳統市場沒有區別。由于攤位面積小,業主進場裝潢時還常常與相鄰攤位發生矛盾沖突。
據市房管局產監處反映,我市幾個特大型市場的商鋪銷售情況并不理想,到今年7月底止,各市場商鋪的銷售情況為:
 
市場名稱
允許銷售面積
(㎡)
可出售攤位
(間、套)
已銷售
(間、套)
銷售率
%
新世界國際紡織服裝城
514000.50
16753
7984
47.6
東方國際輕紡城1期
185300.65
1496
1164
77.8
五洲建材裝飾城
185300.65
5203
2612
50.2
金泰國際建材城
99451.01
1942
926
47.6
高力國際汽車城
117334.32
1802
1164
64.5
   
從統一招租情況看,五洲建材城招租率達80%以上,而新世界和輕紡城均為25%左右。我們走訪了這兩個市場的一些進場經營戶,大都反映“生意冷清”,并對市場能否興起來持懷疑態度。
攤位銷售進展不快、招租不滿、對經營戶的免租優惠等導致資金回籠減緩。而市場開業后的物業費用以及給商鋪投資者的固定回報又必須如期支付,使得相關開發商的投資及回報難以完全套現,從而陷于進退兩難的尷尬局面。
這些市場是否可能成為今后的“定時炸彈” 現在還不能妄斷。目前,由于上述幾個大市場對購買攤位的業主給予5年以上年利率8~10%的固定回報,對進場經營戶實行3~5年免租優惠,在3~5年內還不至于發生重大社會矛盾,但其潛在風險顯然已經逐步顯現出來。
 
三、幾點政策建議
 
為了有效遏制市場建設中的大規模重復建設和商業地產開發傾向,建議市政府盡快采取一些政策措施。我們的建議:

1、由市政府在調查研究基礎上制定20082015年的市場發展規劃及市場建設導向目錄,明確規定哪些市場不準再立項開發,哪些市場應優先吸引投資開發。

2、建立前置審批及聽證會制度。包括錫山、惠山、新區在內,市區新建占地50畝,建筑面積超5萬㎡以上的大型市場,包括老市場改擴建增量超過5萬㎡以上建筑面積的均應報市政府,經綜合平衡后作前置審批(憑批文辦理立項、規劃定點、征土、工商注冊)。立項前應舉行聽證會,聽取有關行業協會(商會)、相關市場和有關專家的意見。

3、嚴格控制市場商業地產開發
早在2006年5月22日國家建設部[3]就發出風險提示:“以售后包租的形式購房有風險,投資須慎重”,指出:這種開發有五大風險隱患[4],“售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內容以及房地產升值或者投資回報的承諾,涉嫌違反建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條等有關規定”,屬于違法行為,要求各地房管部門嚴加監管。
建議根據建設部風險提示的政策精神,盡快出臺相關政策規定:
(1)不準在銷售廣告中出現統一包租及5~10年固定回報的內容,否則嚴加查處;
(2)凡出售的市場商鋪必需有獨立的門牌號碼,并由業主自由招租和經營,否則不準以“產權商鋪”銷售;
(3)為提高市場的檔次,引導市場向類似于國外“銷品茂”現代購物城方向發展,應規定其出售的產權商鋪面積須在150㎡以上。

4、密切關注已經面臨重大風險的市場商業地產項目
對于已經面臨重大風險的市場商業地產項目,應組織政府綜合部門、銀行、土管、房管等職能部門以及相關行業組織組成專門調查組,對這些市場項目作深入調查,摸清真實情況,采取“一事一議,一場一策”,研究出化解矛盾、維護社會安定的辦法。
應立即糾正這些市場項目開發中的違法行為逐步加以規范,引導他們適當縮小投資規模(如二期、三期項目不再開發),對于高度重復的同類市場(如東方輕紡城和新世界國際紡織服裝城),要引導他們通過談判協商進行錯位競爭,或科學轉型,以免兩敗俱傷。對于有可能發生資金鏈斷裂的市場項目尤其要注意跟蹤監督,以免因復雜的權利關系引發社會不安定。


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